Edición #155: Al comprar: Los pasos legales


A la hora de comprar una propiedad existen algunas implicaciones de tipo legal que deben ser atendidas. Tome nota de algunos útiles consejos: 
  • Uno de los primeros pasos es realizar un Estudio Registral; labor que debe ser encomendada a un abogado. Esto es indispensable para confirmar a nombre de quien se encuentra el inmueble, además de verificar que se encuentre libre de hipotecas o asuntos legales pendientes. En este estudio también aparecerá otro tipo de información incluyendo el área, ubicación y otro tipo de gravámenes. Incluso, este estudio revelará si la propiedad se encuentra a nombre de una sociedad o a título personal. En el primer caso, existe la opción de compra, en cuyo caso habría que hacer un cambio de junta directiva y cesión de acciones. Además, es necesario corroborar que no existan deudas con la CCSS o demandas.
  • Es aconsejable realizar una visita a la oficina de Catastro Nacional, con el fin de comparar el área del plano con la del registro, y si hay servidumbres ver de qué tipo son y cómo estas podrán llegar a afectar al inmueble en cuestión. Existen servidumbres de paso, eléctricas, de desagües, etc.  
  • Otro sitio a consultar es la municipalidad del cantón donde se ubica la propiedad a adquirir. Allí se revisa que los impuestos territoriales y municipales estén al día. Recuerde que en Costa Rica los impuestos de bienes inmuebles o también conocidos como “territoriales” son recaudados y administrados por los gobiernos de cada región. Dichos impuestos se pagan a una tasa del 0,25% del valor de la propiedad, de acuerdo con lo declarado por el contribuyente y lo aceptado por la Municipalidad. Este rubro debe ser cancelado cada tres meses. Si el propietario del inmueble no cumple, su propiedad se encuentra en riesgo ya que estará sujeta a procedimientos de cobro judicial por parte del municipio, lo cual en los casos más graves podría hasta llegar a un remate del bien inmueble.
  • En la Municipalidad también hallará datos relacionados al Plan Regulador y al uso de suelo del cantón, lo cual es útil para conocer qué limitaciones tiene la propiedad (de tratarse de un lote) y si su uso está indicado para categoría comercial, residencial, mixto, etc. Y en caso de una vivienda, qué tipo de remodelaciones futuras están permitidas; por ejemplo.
  • De optar por una propiedad en condominio; tenga claro que debe indagar acerca de cuál es el espacio privado y cuál es el denominado común (parqueos, por ejemplo). Además, no olvide preguntar por el Reglamento y quién es el Administrador para poder investigar sus antecedentes (si hay denuncias y temas afines). Otro tema importante es solicitar constancia de que las cuotas condominales están al día.
  • No olvide los gastos de traspaso que deben ser asumidos por el comprador y que ascienden a un 1.5% de impuestos, más un 0.8% de derechos de registro y 1.5% de gastos legales. No obstante, en algunas ocasiones se suele dividir este rubro entre las partes.
  • Verifique cuánto paga la propiedad en impuestos de la propiedad y de realizar una opción de compra venta, recuerde que esta establece un plazo donde el vendedor de una propiedad adquiere el compromiso de venderla al comprador y esto suele ligarse a un adelanto que varía del 3% al 10%. El comprador entrega este adelanto y tiene un plazo de uno a tres meses (normalmente) para entregar el resto del dinero y cerrar ya una escritura formal de venta. Este contrato debe hacerse con Notario Público y estar firmado por ambas partes y autenticado por el mismo.
  • Otro dato importante: actualmente con la nueva Ley de Enriquecimiento es obligatorio, en la escritura,  que la parte manifieste de donde proviene el dinero con el cual está comprando la propiedad.
  • Recuerde que los impuestos solidarios anuales a las sociedades deben de nuevo pagarse a partir de julio 2017.
  • Por último, es importante mencionar que no realizar estos estudios de forma profesional podría resultar en consecuencias que lamentar y en gastos extras. Se trata de una inversión muy grande que no debe tomarse a la ligera.
Fuentes:

Lic. Wálter Niehaus +506 2224 8282, wniehaus@ninclaw.com

Lic. Mayling Larios +506 2232 7965, mayling191@gmail.com



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